ВАС не стал требовать закладную на квартиру при ее повторной ипотеке

22.09.2011

Эксперт: Сергей Попов

Президиум Высшего Арбитражного Суда поставил точку в вопросе о том, сколько бумаг нужно для достижения взаимопонимания между гражданином и госструктурами. В деле о регистрации договора ипотеки перезаложенной квартиры ВАС указал, что для этого оригинала закладной на квартиру не требуется, достаточно выписки по счету депо банка, в котором учтена закладная.

Как значится в материалах дела (А56-5494/2010), на спорную квартиру между "КИТ Финанс Инвестиционным банком" и Каримом Абдрашитовым была зарегистрирована ипотека. Права залогодержателя были удостоверены закладной, выданной Управлением ФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области – в ней было оговорено, что последующая ипотека квартиры возможна только с письменного согласия залогодержателя.

Впоследствии Абдрашитову пришлось взять стабилизационный займ в ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов", на который агентство согласилось при условии, что квартира Абдрашитова, уже заложенная "КИТ Финансу", перейдет агентству в ипотеку. Они обратились в УФРС с просьбой зарегистрировать соответствующий договор о последующей ипотеке. В числе представленных ими документов было согласие банка "КИТ Финанс" на передачу квартиры в последующую ипотеку и справка Газпромбанка, куда была передана закладная для депозитарного учета. В выписке фигурировало, что закладная была учтена на счете депо банка.

Но УФРС отказало в регистрации, в качестве причины указав, что не была представлена закладная, содержащая данные о залогодержателе на момент составления последующего договора об ипотеке и подтверждающая факт того, что права по ней не были переданы другому лицу. Кроме того, Управление потребовало оригинал закладной, так как, по его мнению, справка Газпромбанка не являлась документом, подтверждающим права "КИТ Финанса" как залогодержателя по предшествующей ипотеке.

"Подобные требования часто связаны вовсе не с бюрократией, а с  реалиями современной жизни. Виды, способы, схемы и порядок осуществления современных сделок с недвижимостью столь многогранны, что государственным регистраторам бывает сложно уследить за всеми недостатками и пороками сделок, которые часто бывают и противоправными. В данной ситуации Росреестр, очевидно, пытался перестраховаться", — комментирует действия УФРС юрист адвокатского бюро "Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры" Сергей Попов.

Суды, в которые обращалось Агентство, отказали ему, сославшись на то, что в УФРС не были предоставлены документы о передаче закладной в депозитарий и о статусе лица, выдавшего справку о наличии ценных бумаг на счете депо. Кроме того, они указали, что при передаче прав на закладную отметка о новом владельце делается на самом документе, и владелец закладной обязан по требованию предъявить его. Проще говоря, суды согласились с управлением в том, что представленная справка от Газпромбанка не могла служить достаточным подтверждением наличия у "КИТ Финанс" банка на момент согласования последующей ипотеки прав залогодержателя. Суды также не вняли доводам о том, что оригинал закладной Абдрашитов и агентство предоставить не могли.

В то же время, как указала коллегия судей ВАС, передавшая дело на рассмотрение президиума (в нее вошли судьи Александра МаковскаяЕлена Моисеева и Галина Попова) нормы Закона об ипотеке устанавливают, что для регистрации оригинала самой закладной не требуется, достаточно выписки по счету депо, так как с момент внесения на него соответствующей записи, переход прав считается осуществленным (ст. 48 Закона об ипотеке).

С этим выводом коллегии согласилась выступавшая от АРИЖК начальник его юридического управления. "Такое решение УФРС ставит под сомнение последующую ипотеку, так как требует доказательств, которыми обратившиеся не могут располагать по закону". Она обратила внимание на ст. 17. Закона об ипотеке: при обращении стороны обязаны предъявить закладную, а не представить. Что касается "недоказанного" статуса Газпромбанка в этом деле, то представительница АРИЖК заметила, что согласно соответствующим распоряжениям ФСФР, учет лиц, которые ведут депозитарную деятельность, ведется через интернет, и УФРС "могло с ним ознакомиться".

Видимо, эти доводы, вкупе с выводами, сделанными тройкой судей, легли в основу сегодняшнего решения Президиума. Все акты, принятые судами нижестоящих инстанций, были отменены, а УФРС все-таки придется зарегистрировать спорный договор.

"Судебный акт вынесен в духе гражданского законодательства, презюмирующего  разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений, поверить в которую в жизни, однако,  бывает не просто", — так резюмировал Сергей Попов из бюро "Корельский, Ищук, Астафьев и партнеры".

Другое мнение у юриста АБ "Линия Права" Дмитрия Соболева: "Спорная ситуация возникла в связи с тем, что нормы о депозитарном учете закладных являются новыми и у региональных управлений ФРС отсутствуют инструкции по их применению. После принятия ВАС РФ решения по делу данный пробел будет восполнен", — сказал он корреспонденту Право.Ru.

Источник: Право.Ru


Twitter Facebook Яндекс Livejournal

Возврат к списку