Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом

26.03.2012

Эксперт: Илья Дедковский

Споры о взыскании арендной платы – одни из самых распространенных в сфере арендных правоотношений. Чаще всего недобросовестный арендатор под различными предлогами пытается избежать погашения долга по арендной плате.

Так, в ходе рассмотрения дела по иску клиента Бюро к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор в отзыве на иск указал, что договор аренды является незаключенным,  и, как следствие, арендатор не должен уплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Арбитражный суд города Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд согласились с такой позицией, однако суд кассационной инстанции (ФАС МО) судебные акты отменил, направил дело на новое рассмотрение и при новом рассмотрении Арбитражный суд города Москвы удовлетворил заявленное требование в полном объеме.

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом, как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1051/08. В случае признания договора незаключенным, арендатор, при условии, что им не вносилась арендная плата, ставится в более выгодное положение по сравнению с арендодателем, поскольку арендатор и пользовался имуществом, и не вносил арендную плату.

Представляется, что в таком случае нарушается принцип равенства участников гражданских правоотношений. В  постановлении Президиума ВАС РФ от 13.01.2011 № 11680/10 отмечено, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Согласно  статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований  приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу  пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Следовательно, при незаключении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, арендодатель вправе основывать свои требования на нормах о неосновательном обогащении, а цена иска будет рассчитываться из размера арендной платы.

Важно отметить, если при подаче иска истец исходил из того, что договор аренды является заключенным и основывал свои требования на нормах договора, а в ходе рассмотрения дела суд установил, что договор является незаключенным, данное обстоятельство не является безусловным основанием для отказа в иске по причине неверного выбора истцом норм права (ч. 1 ст. 168, п. 3 ч. 4 ст. 170 АПК РФ, п. 3 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 22.04.2010).


Twitter Facebook Яндекс Livejournal

Возврат к списку